Recherche foncière et terrains à batir

Recherche foncière :
les outils de prospection foncière à la place ou au service du prospecteur ?

Chez Promolead, nous sommes convaincus que le prospecteur est la valeur ajoutée et non pas l'outil. Les outils cartographiques peuvent être utiles, mais ils ne peuvent pas remplacer le travail d'analyse manuel et de terrain du prospecteur...

Capitaliser sur
le travail d'analyse

Les outils peuvent donner une illusion de simplicité, mais la donnée qu'ils fournissent (suivant le logiciel utilisé), peut ne pas être exacte et peut avoir été interprétée.

Les compétences du prospecteur en matière de compréhension de la réglementation et de son application sont cruciales pour développer sa réputation et fidéliser son réseau.


Avant l’avènement des outils cartographiques, les prospecteurs fonciers devaient superposer « à la main » les différents éléments tels que le cadastre et les zonages du plan local d’urbanisme (PLU) pour faire émerger des opportunités foncières.

La vertu de cette méthode est que les prospecteurs digéraient eux-mêmes les règles d’urbanisme et faisait l’effort d’en établir une synthèse règlementaire en vue de déterminer l’assiette foncière nécessaire à la réalisation de leurs projets.

Synthèse qu’ils saisissaient généralement dans un fichiers Excel avec les différents articles du PLU (hauteur, emprise au sol, règles de stationnement, etc..) et qu’ils disposaient, après impression, juste au-dessus de leurs bureaux pour notamment contrôler les faisabilités transmises par les architectes.
Ils capitalisaient alors sur leur travail d’analyse.

Recherche foncière et terrains à bâtir pour les professionnels / développeurs fonciers.

En prise directe
avec le terrain

Les développeurs fonciers ont également été nombreux à travailler avec des planches A3 du cadastre et à stabilosser les zones du PLU.
Support qu’ils utilisaient ensuite sur le terrain et qu’ils griffonnaient avec des commentaires (permis déposé, « maison abandonnée »), entourant fièrement les zones à potentiel.

C’est notamment durant ces déplacements qu’ils allaient à l’encontre des riverains, agences immobilières, bureaux de vente de confrères, profitant ainsi de leur déplacement pour développer leurs réseaux et leurs convictions.

Ils forçaient même le destin en sonnant à la porte d’une propriété en espérant que l’occupant soit son propriétaire. Ils en ont fait des affaires en procédant ainsi, des affaires seines car facilité par le contact « humain », la spontanéité, le gré à gré.

Recherche foncière et terrains à bâtir pour les professionnels / développeurs fonciers.

La nécessité
d'aller plus loin...

Le recours systématique aux outils cartographiques donne l’illusion que l’on peut s’affranchir de ce travail d’analyse et de terrain. La promesse est en effet alléchante puisque le logiciel prétend connaître la règlementation à la parcelle. Certains outils vous révèlent même la constructibilité de votre terrain en vous livrant une surface de plancher potentielle. A quoi bon finalement d’ouvrir un PLU ou encore de se lever de sa chaise ?

Mais, suivant le logiciel utilisé, est-ce que la donnée est exacte ?
N’a-t-elle pas fait l’objet d’une interprétation ?
Est-ce que le PLU est actualisé ?
Est-que le calcul de surface de plancher est fiable ?

C’est vrai que de prime abord lire un PLU, surtout lorsque l’on démarre dans le métier, n’est pas quelques chose d’intuitif.
Cependant, par habitude, on prend vite le pli et on y découvre des pistes d’optimisation pertinentes dans la mise en œuvre de ses projets.

On parvient à challenger un élu, un architecte et on démontre au propriétaire que l’on maîtrise le cadre pour défendre au mieux ses intérêts. On joue à cette étape sa réputation qui n’a pas de prix pour fidéliser durablement son réseau et défendre ses projets auprès de sa direction.

Recherche foncière et terrains à bâtir pour les professionnels / développeurs fonciers.

Maîtriser
votre prospection

Chez Promolead nous avons la conviction que la valeur ajoutée est le prospecteur et non l’outil.

L’outil doit être facilitateur mais ne doit en aucun cas le remplacer. La dérive des prospecteurs qui se limitent aux affaires suggérées par les logiciels est connue de tous : ils adressent les mêmes courriers d’intérêt aux mêmes propriétaires fonciers avec un risque évident de recourir à la surenchère pour tenter d’être titré. Notamment lorsque l’offre est basée sur une surface de plancher « théorique » fournie par un logiciel. Tout le monde perd du temps ni ne sort gagnant dans ces cas-là.

Si vous souhaitez développer votre maîtrise sur les aspects règlementaires de vos PLU, vous pouvez souscrire à nos sessions de formations dispensées par des professionnels issus du métier au travers de notre organisme de formation Promolead Academy.

Dans cet article nous vous révélons les limites que vous nous avez fait part dans l’adoption de ces outils.

Enfin dans cet article nous faisons-le point sur les différentes méthodes de prospection foncière et nous vous formulons des suggestions pour vous aider à mettre en place une prospection foncière différenciante.

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