Benjamin Duplaix
Directeur régional du développement PACA – Groupe DUVAL

Pourrais-tu nous présenter ton parcours ?

Sensibilisé à l’aménagement par diverses formations en géographie avec une spécialisation en géomarketing, j’ai évolué en début de parcours au sein d’un bureau d’études en urbanisme commercial et foncier. Cet exercice m’a sensibilisé au traitement de la geodata appliquée au marché et m’a permis de comprendre le jeu qu’il peut y avoir entre un diagnostique du territoire et les volontés politiques de nos élus.

Puis, j’ai eu l’opportunité d’intégrer un promoteur sur le volet marketing et communication sur le bassin Rhône-Alpins, avant de basculer au développement au sein du même opérateur. Cette expérience a été source d’application de méthode personnelle dans la gestion de la prospection et de la négociation foncière en Haute-Savoie, Savoie et Pays de Gex.

Plusieurs opérations ont ainsi été maitrisée et sortie de terre. À la suite de cela on m’a proposé de prendre une direction locale et monter une agence sur Annecy, mais mon projet professionnel était autre. J’ai préféré monter ma propre équipe de développement sur la région Rhône-Alpes afin d’avoir une vision complète du territoire et m’aguerrir à un management en connaissance du métier.

J’ai ainsi pu constituer une équipe diversifiée et multi-compétente : profil sortie d’école, avec plus de 15 ans d’expérience, orienté négociation dans le diffus ou plutôt sur le volet consultation en lien avec la stratégie de l’entreprise, jusqu’à une équipe de 7 personnes.

Tout cela m’a permis de travailler à la réflexion d’un observatoire cartographie CRM sur l’ensemble de la région Rhône Alpes.

J’ai ensuite déménagé dans le sud tout en restant dans la même structure. Puis j’ai rejoins un opérateur ensemblier pour qui j’effectue de la recherche foncière, réponse à concours et du montage d’opérations en produits plus complexes : résidentiel classique, géré, bureaux, hôtelier, parc d’activité sur l’ensemble de la région PACA, avec un fort accent sur les Bouche du Rhône et les Alpes Maritimes.

Qu’est ce qui plait le plus dans le métier du développement ?

Aucune journée ne se ressemble, et ne peut être planifiée à 100 %. C’est à la fois très agréable et une difficulté car il faut être capable d’être agile pour rebondir au quotidien.

J’apprécie également la découverte d’une multitude de territoires et de personnes aux caractères aussi variés que compliqués à appréhender.
Finalement on se rend compte que dans ce monde d’aménageurs et d’opérateurs, il faut savoir bien s’entourer : aussi bien en termes d’hommes que d’outils et compétences.

De ton point de vue, quelles qualités sont nécessaires pour un prospecteur foncier ?

Curiosité, persévérance et savoir apprendre tous les jours. Ne jamais baisser les bras.

Tu aurais un conseil pour un débutant ?

Ne pas toujours écouter ce qu’on lui dit !

Comment travaillais-tu avant Promolead ?

Avec Excel, et donc avec un certain manque de dynamisme et de cartographie !
Je travaillais aussi avec un parcellaire cadastrale que j’avais récupéré sur un SIG pour aller coupler la donnée et commencer à construire un prémice d’observatoire cartographique mais qui arrivait très vite à ses limites.

J’ai également tenté de mettre un place une base Access pour voir quelles requêtes pouvaient être mises en place pour gérer les actions. Je ne suis pas développeur informatique et à un moment il faut s’entourer des bonnes personnes qui savent écrire les bonnes lignes de codes !

Quel est ton constat sur le développement foncier aujourd'hui ?

La démarche de prospection qui est faite en disant « je maitrise d’abord le foncier et ensuite je vais voir la collectivité puis je négocie avec la commune pour sortir un projet » est devenue pour moi une perte d’énergie, une perte de motivation et une perte de crédibilité. Sauf si tu as une équipe qui est là pour générer du volume : dans les dix offres signées tu sais que tu vas en traiter qu’une seule.

Pour l’opérateur que je représente actuellement sur la région Paca, la philosophie est différente. Un gage de qualité est attendu quant aux échanges à entreprendre avec les collectivités en lien avec les attentes financières des propriétaires et des capacités réelles à y répondre. Bon nombre d’opérateurs répondent à une surenchère foncière avec la définition de stratégie juridique de maitrise et de renégociation ne facilitant pas les meilleurs échanges avec les collectivités.

Le développement est pour moi devenu un élément qui doit accompagner les collectivités dans leur renouveau urbanistique.

Par exemple, dernièrement j’organise un rdv avec l’une d’entre elles pour présenter les parcelles dont ils sont propriétaires et sur lesquelles des projets potentiels peuvent être faits. Sur les quinze soumises, ils ignoraient qu’ils en étaient propriétaires de cinq ! Ils ont découvert que sur l’une d’entre elles, un projet les intéressait vraiment.

Sans ce travail de d’identifications de parcelles, de propriétaires de scoring, de mise en place d’une stratégie, on n’aurait jamais pu avoir cet échange.

Un apporteur ne nous aurait pas soumis le sujet sur un terrain dont la commune est propriétaire. A terme, une consultation aurait peut-être été lancée et on aurait répondu comme tout le monde… et on aurait eu peu de chance de remporter le projet.

A mon sens, le métier du développement doit évoluer en collaborant avec les communes. Il faut parvenir à se faire identifier par les collectivités comme étant des supports, des opérationnels qui peuvent les accompagner. On n’’est pas seulement là pour présenter un problème de densité !

Pourquoi utilises-tu Promolead ?

J’utilise Promolead pour la centralisation et l’harmonisation des données. L’accès a la donnée est facilitée. Facilité d’accès, stratégie foncière, suivi, partage d’information.

Sa facilité d’accès au quotidien et l’accompagnement dans notre stratégie foncière.

Du coté développement c’est l’amélioration du suivi et du partage d’info en interne.
Et bien sûr c’est un outil en constante évolution !

Quel est pour toi le principal bénéfice de Promolead ?

Le fait de pouvoir rapidement avoir toutes les infos et cartographie de l’emprise du projet. Avoir accès aux parcelles visuellement, savoir rapidement de quoi je parle.

A l’extérieur je suis beaucoup plus réactifs, plus professionnels, et ça plait aux interlocuteurs à différents niveaux.

Pourrais-tu présenter ton entreprise ?

Groupe Duval – 25 ans d’ancienneté, 700 millions de chiffres d’affaires, objectif 1 millard. Entreprise promoteur, exploitant, foncière. L’entreprise se pose des vraies questions par rapport à la maturité des sujets qu’on évoque. Elle a une très bonne vision de ce qui peut être fait sur le territoire national.

Le groupe a une véritable expertise dans le développement de zone commerciale, bureaux et activité. Une des stratégies est de monter des opérations d’ensemblier liant les volets résidentiels, bureaux, commerces, et services dédiés. C’est une des raisons pour lesquelles aujourd’hui le groupe Duval peut accompagner d’autres promoteurs locaux et régionaux cherchant la carte du multiproduit et la sécurité financière d’un grand groupe familial, d’où la quête de la co-promotion.

Tu recrutes ?

Pas actuellement, la feuille de route peut changer sur le dernier semestre de cette année en fonction de la gestion des opérations en cours.
Aujourd’hui, nous sommes une petite équipe très opérationnelle en Méditerranée.