Astuces pour réussir à acheter son premier terrain, prospection et développement foncier

Astuces pour réussir à
acheter son premier terrain

Le responsable du développement est à l’initiative des opérations de promotion immobilière. C’est sur lui que repose notamment le bon déroulement du projet. Voici quelques étapes clés à garder à l’esprit et nos astuces pour anticiper certains déconvenues au moment de l’élaboration du projet.

Étapes du projet
Nos conseils

1. Montage et dépôt du permis de construire

Risque encouru : Délais supplémentaires car le projet ne convient pas aux élus. Les 4 mois habituels pris pour le montage peuvent ne pas suffire.

Bonne pratique pour optimiser ses chances de réussite :
Faire un rendez-vous de présentation pour valider la faisabilité du projet. Ne pas hésiter à associer le propriétaire à la démarche de façon à le sensibiliser sur le fait qu’il puisse y avoir un écart entre ce qui est possible en théorie et ce qui est réalisable.


2. Instruction du permis de construire

Risque encouru : Demande de pièces complémentaires : + 1 mois.


3. Recours des tiers

Risque encouru : Permis attaqué par les riverains (recours gracieux puis contentieux).

Bonne pratique pour optimiser ses chances de réussite :
Un projet peut avoir une incidence sur l’environnement proche. Il est normal que des riverains s’en inquiètent. Afin de dédramatiser la situation, il est souvent opportun de les rencontrer en amont. Cela permet de nouer un lien qui vous permettra d’établir plus facilement un dialogue en cas de complication. Cela permet également d’ajuster le projet : ménager des pares vues, des arbres… des petites intentions qui permettent d’établir un climat de confiance.


4. Appel d’offres

Risque encouru : Budget dépassé par rapport au chiffrage initial.

Bonne pratique pour optimiser ses chances de réussite :
Un projet mal chiffré en amont peut avoir des répercussions importantes à cette étape. Bien s’assurer que le projet a été optimisé de la meilleure des manières en y associant le service technique pour suivre leurs préconisations.


5. Lancement commercial

Risque encouru : Peu ou pas de vente.

Bonne pratique pour optimiser ses chances de réussite :
La hausse du cout de construction peu nécessiter d’augmenter les prix de ventes pour préserver les marges de l’entreprise. Il faut également bien se renseigner lors de votre étude de concurrence sur le prix des logements réellement vendus : interroger les confrères sur leurs lancements (quelle typologie fonctionne ? Quels sont les prix à respecter ?).

Les commerciaux en bureau de vente jouent la plus part du temps la carte de la transparence. Lorsqu’ils auront besoin d’information à leur tour, vous serez présent. Ne pas hésiter à interroger les agents immobiliers : « quel est le projet idéal pour vous à commercialiser ? » un agent immobilier a souvent une bonne connaissance locale. En contrepartie essayez de lui obtenir quelques lots à la commercialisation. Il sera reconnaissant et pensera à vous lorsqu’une information foncière lui proviendra.


6. Achat du terrain

Risque encouru : Décaler ou renoncer à l’achat.

Bonne pratique pour optimiser ses chances de réussite :
La difficulté à écouler les logements ou la hausse du cout de construction peuvent avoir comme incidence de retarder l’acquisition du terrain ou de devoir renégocier son prix. Encore faut-il que le propriétaire l’entende et l’accepte.

Il est important de conserver un lien avec le propriétaire durant toute l’élaboration du projet. Le tenir informé pas à pas lui permet de prendre peu à peu conscience de la situation et des éventuels aléas. La renégociation est une étape peu agréable, notamment lorsque le problème provient d’une mauvaise analyse en amont.

C’est souvent une occasion pour un confrère de rentrer dans la brèche en vous coupant l’herbe sous le pied. Cette situation arrive plus souvent qu’on ne le pense.

Formations
& Méthodes

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